天津祭出新政后，房价的变数！
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2023-08-15天津祭出新政后，房价的变数！
房地产政策已触南墙，必须拐弯。
天津基本拟好，最快8月落地，但还得等等一线城市。
(资料图片)
不仅天津，现在全国视线都集中在北上广深。
导致这4个城市压力山大，历史性拉群开会。
据说，上广深也没了主意，都扭头看北京。
休假完，洪水退，政策就出台，届时全国“六王毕，四海一”。
现在，大家最关心的是——
天津出台政策之后，楼市会有啥反应？
成交量会起来吗？房价会涨吗？该什么时候买房？
如果还认为，出政策=房价大涨，那就太天真。
住房、教育、医疗，是中国的“新三座大山”，移山是顶层战略，不会改。
只是在移山过程中，结合经济状况，做短暂而适度的调整。
所以，凡事“有限有度”。
第一个问题：天津楼市政策的“限”在哪？
也就是说，天津还能有多少政策空间？
全国层面的政策范文是——降首付、认房不认贷。
允许各城市按此抄作业，但可不能抄错了，后果很严重。
天津已执行认房不认贷，还可以抄个降首付。
据了解，市内六区政策不会突破，首套首付两成会在非限购区域。
环城、远郊、滨海，是最大的政策撕口。
还谈不上“史诗级”，影响也不会是“核弹级”。
❶ 降首付，只对一部分人有用。
有买房需求，有月供能力，但存款少，首付不够，利好这类人群。
就算因“认房不认贷”卖一买一算首套的人，也不会只交两成首付。
现在买房，是月供逻辑。
对自己的收入有没有高预期？有没有信心每月高额还款？
差的确实不是那一成首付。
❷ 放限购，给谁放？
· 放给本地家庭：
说明这个家庭已经两套房了，还想再买一套？
有这种情况吗？当然有，但不是最大的份额，不普遍。
现在二孩/60岁以上老人家庭，已经可以买第三套了。
关键要同时放限贷，总不能全款买第三套吧。
· 放给外地家庭：
目前，天津的购房名额不难拿到，条件已经比较宽松。
政策出台后，肯定会带动一波行情。
先以激发存量入市为主，毕竟市场积压了不少观望的需求。
远的不说，6、7月新房成交69、57万方，天津的基本面在80万方/月。
这就积压了34万方……
但短期还无法吸引太多的增量入市。
任何一个市场，没有增量就没有长期行情。
天津楼市，如何能吸引增量进场？
取决于一线城市的示范效应。
第二个问题：一线城市政策的“度”有多少？
一线城市的政策尺度，代表了高层的容忍度。
为什么一个月过去，“只听脚步声，不见人下楼”？
因为摸不准尺度，哥儿四个才开会商量，否则干就完了，费这劲干嘛。
“小作文”表示，政策已拟完，等待批示。
力度不会太大，郊区放限购，利率和首付比例都可能降低。
10月进行二次评估，房价涨幅控制在5%以内。
达到预期就停止，没达到再加码。
空穴不来风，读出几个信息点：
❶房价涨幅不超5%，不能破。
这是一个没有明文规定的数字，房住不炒以来，一直存在。
如果一线只能涨5%，那天津呢？
楼市轮动的核心在于：
一线房价高企，导致需求溢出到二线，转为二线的增量。
2020年，开始过一轮新行情。
2021上半年，天津轮动到了，当时河西、西青已出现5-10%的涨幅。
但知道一线涨了多少吗？
深圳涨30%，上海涨15%，北京涨10%……下半年房企暴雷，轮动终止。
一线不超涨，就不会有示范作用，天津也接不到什么水。
❷政策将会是“追加制”。
高层想要的是，成交量大涨，成交价不涨。
但这个是个BUG，量价关系本身捆绑一体。
只要遵循市场经济，就很难单独控制。
所以，接下来的政策，将会是“追加制”。
只能分阶段评估，一点一点的给。
现在预期刚放出，一线楼市就蠢蠢欲动，房东跳涨、周成交量上涨……
这也给高层反馈了“负向信号”——真怕出了政策，房价控制不住。
因此，三季度的政策会非常谨慎，给一线楼市预留出观察期。
10月之前，允许不涨，但不能忍受超涨。
看透天津的“限”，读懂一线的“度”，就能预判下半年的楼市。
❶天津8、9月的楼市，依旧很难。
8、9月，政策不会“大力出奇迹”。
以鼓励、喊口号为主，水龙头先拧开一点点，测试市场反应。
我们都知道，楼市“积重难返”，不下猛药，根本不会反转。
虽有预期，但开发商等不了。
已经连续3个月成交低迷，8月底很可能出现大面积的“特惠潮”。
现在，苗头已经出现了。
河东几个盘咬上了，环城降价、一成首付……
❷“930”是重要转折点。
9月底，高层将对楼市二次评估。
不局限于一线，也包括二线。
如果市场没拉起来，就要“大力出奇迹”了。
基于现状主观推测，楼市已经不是给点政策，俩月就能起来的。
所以，大概率四季度会下猛药，孤注一掷。
目的是拉经济，让经济数据达标，而不是重拾“对房地产行业的溺爱”。
为什么要“房不刺经”？因为“房能最快刺经”。
❸天津楼市的行情，看到11月。
真正的行情，会在四季度，确切的说是11月。
第一，政策加码，量变引发质变。
四季度政策力度上升，包括降低存量房贷利率等，一系列组合拳真正落地。
对楼市产生刺激效果，激发需求入市。
第二，政策预期11月发酵到顶峰。
一线楼市反应先于政策，天津楼市反应滞后于政策。
8月政策月启动后，一般3个月后，成交量才有所体现。
第三，新盘集中入市。
10、11月天津新盘集中入市，10个左右。
市区居多，金茂体北、中海中医药、格调馥颂花园……
高总价房源集中成交，能提振市场。
至此，完成年初徐主编预测的“驼峰行情”。
上半年靠小阳春，下半年靠政策推动。
再次强调，所谓的行情是量的起势，不是价格的反弹。
现在成交量破历史新低，先修复到正常值。
今年，依旧是修复期。
在正常值基础上连涨3个月，房价才有向上的动力。
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